Starostwo Powiatowe w Poddębicach
GN.683.68.2016
D E C Y Z J A
Na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.)
o r z e k a m
U z a s a d n i e n i e
Decyzją z dnia 29 stycznia 2016 r., Nr 1/2016 Starosta Poddębicki zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej w miejscowości Dobrzań. Na mocy w/w decyzji Gmina Dalików stała się m. in. właścicielem działki nr 167/1 o pow. 0,2269 ha, położonej w obrębie Sarnówek gm. Dalików.
Zawiadomieniem z dnia 6 lipca 2016 r. Starosta Poddębicki poinformował strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za w/w nieruchomość.
W myśl art. 12 ust. 4a i 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne ustala się odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych oraz osób, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Jak wynika z mapy sytuacyjnej do celów prawnych z projektem podziału przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego za nr P.1011.2014.1516 w dniu 29 grudnia 2014 r., z działki nr 167 powstały działki nr 167/1, 167/2 i 167/3. Właścicielem w/w nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej był T.M. i Władysław maślanek po ½ części każdy z nich, na podstawie księgi wieczystej nr SR2L/00029211/6 oraz postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku sygn. akt Ns.335/94 z dnia 23.06.1994 r.
Władysław Maślanek nie żyje (akt zgonu nr 1011012/00/AZ/1978/910274) i nie zostało po nim przeprowadzone postępowanie spadkowe (informacja udzielona przez jego syna – T.M. Adnotacja w aktach sprawy).
Zgodnie z art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Wobec powyższego mamy do czynienia z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości i zachodzi przesłanka wymieniona w art. 133 ustawy o gospodarce nieruchomościami kiedy to odszkodowanie podlega złożeniu do depozytu sądowego: odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
W dniu 15 maja 2018 r., stosownie do postanowienia Starosty Poddębickiego z dnia 9 kwietnia 2018 r., znak: GN.6812.2.2018 został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Dorotę Marandę (uprawnienia nr 6497) operat szacunkowy określający wartość prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 167/1 o pow. 0,2269 ha, położonej w obrębie Sarnówek gm. Dalików, pow. poddębicki, woj. łódzkie. W w/w opinii rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 50 281,00 zł.
Operat szacunkowy w postępowaniu o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod drogi publiczne stanowi podstawowy dokument służący zrekompensowaniu utraty wartości prawa własności do nieruchomości. Zatem organ musi zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna, a także czy spełnia wymogi formalne takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Operat, o którym wyżej mowa zawierał błędy dyskwalifikujące go jako dowód mający służyć za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Protokół z weryfikacji operatu znajdujący się w aktach sprawy zawiera szczegółowe uwagi.
Pismem z dnia 7 czerwca 2018 r. rzeczoznawca majątkowy Dorota Maranda przekazała nowy operat uwzględniający w części uwagi wskazane przez tutejszy organ oraz anulowała poprzedni. Nie zgodziła się jednak ze stanowiskiem organu, który powziął wątpliwość, co do ustalonej wartości rynkowej działki nr 167/1.
Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.
W w/w piśmie z dnia 7 czerwca 2018 r. biegła uzasadnia, że działki drogowe są to działki pod zainwestowanie (wyklucza to działki rolne), a oprócz tego zostały one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przy ustaleniu przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową, a więc do obsługi tego terenu. Dlatego nie ma możliwości przyjęcia do wyceny działek przeznaczonych pod rolę.
Zgodnie z art. 75 § 1 jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Jednakże każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu zgodnie z przepisami art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a.
Starosta Poddębicki po wnikliwej ocenie, postanowieniem z dnia 1 października 2018 r., znak: GN.683.68.2016 dopuścił jako dowód w sprawie operat szacunkowy z dnia 15 maja 2018 r., sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Dorotę Marandę.
Pismem z dnia 3 lipca 2018 r., znak: 6822.12.2016 Gmina Dalików poinformowała, że zleciła sporządzenie wyceny nieruchomości położonej w obrębie Sarnówek gm. Dalików, oznaczonej nr działki 167/1. Następnie pismem z dnia 17 sierpnia 2018 r. przekazała nowy dowód w sprawie - operat szacunkowy sporządzony dnia 14 sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Aleksandrę Szewczyk. W w/w opinii rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 10 052,00 zł.
Dokonano oceny dowodowej operatu i po wnikliwej weryfikacji (protokół z weryfikacji znajduje się w aktach sprawy) stwierdzono, że opinia ta nie zawiera błędów formalnych. Jest zupełna, logiczna i wiarygodna, a ponadto sporządzona została zgodnie z przepisami: ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Wobec tego postanowieniem z dnia 1 października 2018 r., znak: GN.683.68.2016 Starosta Poddębicki dopuścił przedmiotowy operat jako dowód w sprawie.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca Majątkowy posiada zakres uprawnień i kompetencji, wobec czego jest on uznany za osobę zaufania publicznego. Wycena nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej w ramach swej kompetencji nie może weryfikować ani podważać. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny organu administracji. Organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. I OSK 1963/17).
Po dokonaniu oceny dowodowej obydwu operatów szacunkowych, w opinii tutejszego organu bardziej wiarygodnym oraz logicznym jest operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Aleksandrę Szewczyk. Różnica w wysokości oszacowanych wartości wynika z odmiennego przyjęcia przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych dla działki 167/1. Działka 167/1 o pow. 0,2269 ha, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sąsiaduje z terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (od zachodu i północy) oraz z terenami przeznaczonymi pod uprawy rolne (od wschodu i południa) zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
W operacie datowanym na dzień 15.05.2018 r. przyjęto, iż przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W operacie z dnia 14 sierpnia 2018 r. przyjęto, iż przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych są uprawy rolne.
W przepisach prawa brak jest legalnej definicji gruntów przyległych. Próba zdefiniowania „przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych” znajduje się w projekcie standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena nieruchomości drogowych”. Projekt ten został opracowany przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 22.08.2017 r. W projekcie tym czytamy, że przez grunty przyległe należy rozumieć grunty mające granice styczną z nieruchomością wycenianą. Za pojedynczy grunt uważa się pojedynczą działkę ewidencyjną. Przy ustalaniu powierzchni gruntów przyległych nie uwzględnia się powierzchni nieruchomości drogowych. Zatem przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych ustala się na podstawie analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Analiza ta powinna być zawarta w operacie szacunkowych a przyjęty rodzaj przeznaczenia powinien być uzasadniony w operacie
Zgodnie z analizą przeznaczenia gruntów przyległych przyjętą w operacie z dnia 14 sierpnia 2018 r. ustalono, że:
- działki nr 87, 166/1, 166/3 – przeznaczenie – drogi dojazdowe;
- działka nr 167/2 o pow. 0,5541 ha – przeznaczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
- działka nr 168 o pow. 0,6200 ha – przeznaczenie – tereny gruntów rolnych IV – VI klasy bonitacyjnej;
- działka nr 167/3 o pow. 0,5090 ha – przeznaczenie – tereny gruntów rolnych IV – VI klasy bonitacyjnej.
Przyjęto zatem za przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych dla działki nr 167/1 – tereny gruntów rolnych IV – VI klasy bonitacyjnej.
W ocenie organu operat ten zasługuje na uwzględnienie i może stanowić dowód mający służyć za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.
Zgodnie 118a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.
Stosownie do treści art. 470 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.) ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia.
Jak wynika z treści art. 6932 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.) jeżeli przedmiotem świadczenia są pieniądze polskie, złożenie do depozytu może być dokonane przed uzyskaniem zezwolenia sądu. W takim wypadku dłużnik powinien równocześnie ze złożeniem pieniędzy zgłosić wniosek o zezwolenie na złożenie do depozytu. W razie uwzględnienia tego wniosku złożenie do depozytu uważa się za dokonane w chwili, w której rzeczywiście nastąpiło.
Posiadając materiał dowodowy dający podstawę do wydania decyzji w przedmiotowej sprawie, organ pismem z dnia 26 listopada 2018 r. poinformował strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją oraz wypowiedzenia się w sprawie przed jej ostatecznym rozstrzygnięciem, w terminie i miejscu określonym w w/w piśmie.
W terminie zakreślonym do zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją oraz wypowiedzenia się w sprawie przed jej ostatecznym rozstrzygnięciem żadna ze stron nie wniosła uwag i zastrzeżeń, co do przebiegu postępowania oraz materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie.
Wobec powyższych, należało orzec jak w sentencji.
Od niniejszej decyzji służy stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Łódzkiego, za pośrednictwem Starosty Poddębickiego, w terminie 14 dni od daty jej otrzymania.
